Comprendre les données DVF pour acheter malin

1. Qu'est-ce que DVF ?

DVF, pour Demandes de Valeurs Foncières, est un jeu de données publié en open data par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) sur data.gouv.fr. Il contient l'intégralité des transactions immobilières enregistrées par les notaires en France métropolitaine depuis 2018.

Ce n'est pas une estimation ni un sondage : ce sont les prix réels des ventes, tels qu'ils ont été actés devant notaire. La base contient plus de 30 millions de mutations et est mise à jour tous les 6 mois environ.

2. Ce que DVF contient

Chaque transaction dans DVF comprend :

• Le prix de vente — le montant exact de la transaction (hors frais de notaire).
• La surface — surface du bâti (Carrez pour les lots de copropriété) et surface du terrain pour les maisons.
• La date de vente — date de la mutation, ce qui permet d'analyser l'évolution des prix dans le temps.
• La localisation — adresse, code postal, commune, section cadastrale. Sur jacheteoupas.fr, chaque vente est géolocalisée par ses coordonnées GPS.
• Le type de bien — maison ou appartement, nombre de pièces, nombre de lots (pour les copropriétés).

3. Les limites de DVF

Aussi riche soit-elle, la base DVF a des limites qu'il faut connaître pour ne pas tirer de conclusions hâtives :

• Pas de DPE. DVF ne contient pas le diagnostic de performance énergétique. Deux biens au même prix au m² peuvent avoir un DPE B et un DPE G, ce qui change radicalement leur valeur réelle.
• Pas d'état du bien. Neuf, rénové, à rafraîchir ou à rénover entièrement : l'état n'est pas renseigné. Un prix au m² bas peut refléter un bien en mauvais état.
• Pas de photos ni de description. Impossible de savoir si le bien a une vue dégagée, un balcon, un parking ou un vis-à-vis.
• Délai de publication. Les ventes les plus récentes peuvent mettre jusqu'à 6 mois à apparaître dans les données. Le marché actuel peut avoir évolué.
• Couverture géographique partielle. La Moselle, le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et Mayotte ne sont pas couverts en raison de leur régime foncier spécifique (livre foncier alsacien-mosellan).

4. Comment utiliser DVF pour estimer un prix juste

L'approche la plus fiable consiste à comparer le prix affiché d'un bien avec les ventes récentes de biens similaires dans le même secteur. Voici la méthode :

1. Définir le périmètre. Recherchez les ventes dans un rayon de 200 à 500 mètres autour de l'adresse. En zone rurale, élargissez à 1 ou 2 km.
2. Filtrer par type. Comparez maison avec maison, appartement avec appartement. Excluez les garages et parkings vendus séparément.
3. Calculer le prix médian au m². La médiane (valeur centrale) est plus robuste que la moyenne, car elle n'est pas déformée par les ventes exceptionnelles (très haut ou très bas de gamme).
4. Pondérer par la date. Les ventes de moins de 6 mois sont plus pertinentes que celles de 3 ans. Accordez plus de poids aux transactions récentes.
5. Comparer. Si le prix affiché est au-dessus du Q3 (3e quartile), le bien est probablement surévalué. S'il est en dessous de la médiane, c'est potentiellement une bonne affaire — à condition de vérifier pourquoi (DPE mauvais, travaux, nuisances).

C'est exactement ce que fait jacheteoupas.fr automatiquement : l'outil recherche les ventes DVF autour de votre adresse, filtre, pondère et calcule la médiane pour vous donner un verdict objectif. Vous pouvez aussi explorer le prix au m² par ville pour vous repérer commune par commune.

5. DVF vs estimation en ligne

Les sites d'estimation en ligne (MeilleursAgents, SeLoger, etc.) utilisent des modèles statistiques propriétaires qui combinent les annonces publiées, les données DVF et parfois des enquêtes auprès des agences. Leur avantage est la fraîcheur (ils intègrent les prix des annonces en cours), mais leurs limites sont réelles :

• Les prix d'annonce ne sont pas les prix de vente. En moyenne, un bien se vend 5 à 10 % en dessous du prix affiché.
• Les algorithmes sont opaques : impossible de savoir exactement quelles données sont utilisées et comment elles sont pondérées.
• Ces plateformes ont un modèle économique basé sur la mise en relation avec des agents immobiliers, ce qui peut biaiser les estimations vers le haut.

DVF, à l'inverse, donne les prix réels — ceux actés devant notaire. C'est la source la plus fiable pour évaluer un bien, à condition de tenir compte des limites mentionnées plus haut.