Méthodologie d'estimation

1. Sources de données

Toutes les estimations reposent sur les Demandes de Valeurs Foncières (DVF), publiées en open data par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) sur data.gouv.fr. Ce jeu de données contient l'intégralité des transactions immobilières enregistrées par les notaires de France depuis 2018, soit plus de 30 millions de ventes.

Les données environnementales proviennent de Google Maps Platform (8 APIs : Solar, Air Quality, Places, Elevation, Pollen, Weather, Routes, Street View) et de Géorisques (risques naturels et technologiques). Les tendances de marché sont issues de l'indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens.

2. Rayons de proximité

Pour chaque adresse, l'outil recherche les ventes DVF à quatre niveaux de proximité croissants :

L'algorithme choisit automatiquement le rayon le plus serré disposant d'un nombre suffisant de transactions pour garantir la fiabilité statistique.

Ces rayons correspondent exactement à ceux appliqués dans le code : une distance inférieure à 200 m est classée « rue », inférieure à 1 km « quartier », inférieure à 2 km « secteur », et au-delà « commune ». La transparence est au cœur de notre démarche : un utilisateur averti peut vérifier chaque chiffre par lui-même.

À noter : les données DVF accusent un retard de publication pouvant atteindre environ 6 mois. L'estimation est donc indicative et reflète des transactions passées, pas le marché en temps réel.

3. Filtrage des transactions

• Type de bien : seules les ventes du même type (maison ou appartement) sont retenues.
• Dépendances : les garages, caves et parkings vendus séparément sont exclus.
• Outliers : les ventes dont le prix au m² est anormalement éloigné de la distribution (méthode IQR × 1.5) sont écartées.
• Pondération temporelle : les ventes récentes (< 6 mois) ont un poids de 1.0, celles de plus de 3 ans un poids de 0.2, avec une décroissance linéaire entre les deux.
• Déduplication : les mutations identiques sont regroupées par id_mutation.

4. Calcul du prix juste

Le prix juste est déterminé par la médiane pondérée des prix au m² des transactions retenues. La fourchette de prix juste correspond à l'intervalle interquartile (Q1 – Q3).

Le verdict est déterminé ainsi (5 niveaux de détail, 3 couleurs) :

5. Score cadre de vie

Le score cadre de vie (0 à 100) agrège 7 critères, chacun noté de 0 à 100 puis pondéré :

L'utilisateur peut personnaliser les poids de chaque critère avec les curseurs dans la section verdict. Le score final est la moyenne pondérée des 7 scores individuels.

6. Verdict global

Le verdict final (J'ACHÈTE / JE NÉGOCIE / JE PASSE) combine le verdict prix et le score cadre de vie avec une pondération 60 % prix / 40 % cadre de vie. Un malus DPE est appliqué pour les biens classés F ou G (passoires énergétiques).

7. Limites et précautions

• Les données DVF ne couvrent pas la Moselle, le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et Mayotte (régime foncier différent).
• Les ventes les plus récentes peuvent mettre jusqu'à 6 mois à apparaître dans les données DVF.
• L'utilisateur peut préciser l'état du bien (neuf, bon état, travaux à prévoir, à rénover) pour affiner l'estimation. Néanmoins, seule une visite sur place permet d'apprécier pleinement l'état réel.
• L'IA (Claude, Anthropic) reformule les résultats en langage clair mais ne calcule aucun chiffre. Tous les résultats sont déterministes.
• Cet outil est à titre informatif uniquement. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel (notaire, agent immobilier, expert).

8. Différences avec MeilleursAgents et SeLoger