DPE F et G : quel impact sur le prix ?

1. Le calendrier d'interdiction de location

La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores :

Pour les investisseurs locatifs, un logement classé G ne peut plus être loué à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront en 2028. Cela signifie qu'un investisseur qui achète un bien F ou G en 2026 devra impérativement réaliser des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir le louer.

2. La décote constatée : 10 à 20 %

Les études récentes des notaires et de l'ADEME convergent : les passoires thermiques se vendent en moyenne 10 à 20 % moins cher que des biens équivalents mieux classés. Cette décote varie fortement selon les marchés :

• En zone tendue (Île-de-France, grandes métropoles) : la décote est modérée, de l'ordre de 5 à 12 %, car la demande reste forte et les acheteurs en résidence principale sont moins sensibles à la contrainte locative.
• En zone détendue : la décote peut atteindre 15 à 25 %. Les investisseurs fuient ces biens et les acheteurs en résidence principale anticipent le coût des travaux.

Sur jacheteoupas.fr, lorsque vous précisez le DPE d'un bien, l'algorithme applique automatiquement un malus proportionnel à la classe énergétique pour affiner le verdict. Pour mesurer l'ampleur de la décote, comparez le prix affiché au prix médian au m² de la commune.

3. Le coût des travaux de rénovation énergétique

Pour passer d'un DPE G à un DPE D ou C, il faut généralement envisager une rénovation globale :

• Isolation des murs par l'extérieur : 100 à 200 €/m² de surface de mur. Pour un appartement de 70 m², comptez 8 000 à 15 000 € (quote-part en copropriété).
• Remplacement des fenêtres : 500 à 1 200 € par fenêtre (double ou triple vitrage).
• Changement du système de chauffage : pompe à chaleur (8 000 à 18 000 €), chaudière à condensation (3 000 à 7 000 €).
• Isolation des combles : 20 à 60 €/m² (souvent le meilleur rapport coût/efficacité).

Au total, une rénovation complète pour passer de G à D coûte typiquement 20 000 à 60 000 € selon la taille et la configuration du bien. Les aides (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) peuvent couvrir 30 à 50 % du montant, mais les démarches sont complexes et les plafonds varient selon les revenus.

4. Opportunité ou piège pour l'acheteur ?

Un bien classé F ou G peut être une excellente opportunité si vous remplissez ces conditions :

• Vous achetez en résidence principale (pas de contrainte locative immédiate).
• Vous avez le budget travaux en plus du prix d'achat (ou un financement adapté type éco-PTZ).
• La décote obtenue à l'achat est supérieure au coût réel des travaux.
• Le bien est dans un secteur porteur (emplacement, transports, dynamisme local).

En revanche, c'est un piège si vous sous-estimez le coût des travaux, si le bien est en copropriété sans plan de rénovation voté, ou si vous comptez le louer sans avoir le budget pour les travaux avant les échéances réglementaires.

Le calcul est simple : si un bien affiché à 200 000 € en DPE G peut se négocier à 170 000 € (décote de 15 %) et que les travaux pour passer en D coûtent 25 000 €, vous obtenez un bien rénové à 195 000 € — soit 5 000 € d'économie nette, plus un confort thermique amélioré et une valeur patrimoniale restaurée.